21世纪经济报道记者 张敏
据新华社，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起施行。
《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。《条例》共7章50条，主要规定了六个方面的内容，分别是明确总体要求、规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等。
贝壳研究院统计显示，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关。这一庞大的租房人口基础为房屋租赁市场提供了广阔的发展空间。有机构预计，到2025年，中国房屋租赁市场规模将达到3.2万亿元，2025年-2030年的复合增长率预计为7.5%。其中，住宅租赁服务市场将占据主导地位，占比超过60%。
建立租购并举的住房制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。自监管部门于2016年首次提出“购租并举”以来，对租赁市场的支持和规范政策便不断推出，市场也逐渐走向有序、规范。但与此同时，租赁市场也存在一些老问题和新挑战，市场主体参差不齐、经营服务不尽规范、租住品质差强人意等现象时有发生。
此次推出的《住房租赁条例》，内容丰富、全面，并以最高的规格推出，被认为是住房租赁领域的里程碑文件。结合我国城市化和房地产市场的发展阶段，其传递出的六个信号不容忽视。
第一、房地产发展新模式正加速构建。2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，首次明确，建立购租并举的住房制度。此后，“租购并举”作为一项基本住房制度，开始被频繁提及。
2024年7月21日，党的二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。该项制度在构建房地产发展新模式过程中的作用进一步明确。
相比住房销售市场，租赁市场的体量较小，发展相对缓慢，在制度建设上相对滞后。作为住房租赁领域最高级别的管理文件，《住房租赁条例》自2020年9月起向社会公开征求意见。如今，经过充分酝酿、认真修改完善，《条例》正式出台，既是我国健全住房租赁法治保障体系的重要举措，也标志着建立购租并举住房制度、构建房地产发展新模式的进程正在加速。
第二、剑指存量时代。住房租赁市场的蓬勃发展，是我国房地产市场迈过供需平衡点、步入存量时代的必然结果。近年来，房地产市场进入调整期，部分城市、区域出现结构性供大于求的现象，存量时代特征更加明显。
对此，《条例》进行了有针对性的部署，如鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。此举对于消化存量房屋也有着积极意义。
第三、稳定住房租赁关系是核心。稳定租赁关系是促进住房租赁市场可持续发展的重要保障。上海易居研究院指出，过去几年，租赁市场曾出现暴雷事件、押金克扣、居住环境较差等乱象，不利于形成长期稳定的租赁关系，更难以构建公平、透明、有效的租赁市场。
对此，《条例》对出租方、承租方、平台等的行为均有规定，能够有效地维护住房租赁活动当事人合法权益，从而有助于建立稳定的租赁关系。
第四、更好发挥价格的调节作用。价格是供需关系的体现，也是市场变化的晴雨表。随着租赁市场体量的扩大，租金作为价格杠杆的作用越来越重要。
《条例》明确，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。分析人士指出，这一做法有助于监管部门更好地掌握租赁市场的热度变化，从而更加精准地对市场进行政策调节。
第五、市场将加速优胜劣汰。近些年，租赁市场快速发展，并进行了多轮洗牌，但总体来看，市场主体仍然参差不齐，并导致服务水准不一。同时，由于市场主体的分散性，导致违法成本低、监管难度大。
对此，《条例》分别对住房租赁企业和经纪机构进行规范，并明确，“培育市场化、专业化的住房租赁企业”。
58安居客研究院院长张波表示，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力” 的新阶段，58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入。未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者。
第六、租购同权仍待强化。作为租赁关系中的弱势一方，《条例》在保障承租人合法权益方面有诸多规定，如明确租赁双方权利义务、规范租金押金收取、保障租客优先购买权和续租权等。但在租购同权方面，仍有待进一步强化。
分析人士指出，虽然部分城市已推行租购同权政策，但在教育、医疗等公共服务方面，租房者与购房者仍存在差距。对此，《条例》并未作出较为细化的规定。不过，租赁市场相对分散，各地的情况千差万别，如何推进租购同权，也需因城施策。未来各地在出台“地方版”文件的过程中，有望对此进行有针对性地安排。
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